Jean François Feuillette est une figure reconnue dans le secteur de l’immobilier français, dont l’approche méthodique et pragmatique attire l’attention des professionnels comme des particuliers. Dans un marché en constante évolution, marqué par des hausses de prix dans les grandes métropoles et des taux d’emprunt qui ont fortement progressé depuis 2022, sa lecture du marché immobilier offre des repères précieux. Comprendre sa vision, c’est aussi mieux appréhender les mécanismes qui régissent aujourd’hui l’achat, la vente et l’investissement locatif en France. Cet éclairage s’adresse aussi bien aux primo-accédants qu’aux investisseurs aguerris cherchant à affiner leur stratégie dans un contexte économique exigeant.
La méthode de Jean François Feuillette face aux réalités du marché
Jean François Feuillette aborde l’immobilier avec une grille de lecture qui privilégie l’analyse des fondamentaux plutôt que les effets d’annonce. Son approche repose sur une lecture rigoureuse des données locales : prix au mètre carré, tension locative, dynamique démographique et accessibilité aux transports. Là où certains conseillers se concentrent sur les tendances nationales, il préfère travailler à l’échelle du quartier, voire de la rue.
Cette granularité n’est pas anodine. Le prix moyen au mètre carré à Paris atteint environ 10 500 euros en 2023, mais cet indicateur masque des écarts considérables entre le 19e arrondissement et le 6e. Feuillette insiste sur ce point : acheter dans une ville chère ne garantit pas une bonne opération si la micro-localisation est négligée. À l’inverse, des marchés secondaires comme Rennes, Nantes ou Bordeaux offrent parfois de meilleures perspectives de valorisation à moyen terme.
Sa méthode intègre aussi une dimension patrimoniale. Il distingue clairement l’achat de résidence principale — où la qualité de vie prime — de l’investissement locatif, qui obéit à une logique de rendement brut, de vacance locative et de fiscalité. Des dispositifs comme la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) entrent dans cette analyse, avec leurs avantages et leurs contraintes spécifiques.
L’accompagnement des clients constitue un autre pilier de sa démarche. Jean François Feuillette recommande systématiquement de faire appel à un notaire et à un courtier en crédit avant toute signature de compromis. Cette étape permet de sécuriser le montage financier et d’anticiper les frais annexes souvent sous-estimés : frais de notaire, charges de copropriété, travaux de mise aux normes liés au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Ce que les chiffres révèlent sur l’état actuel du marché
Le marché immobilier français traverse une période de recomposition depuis 2022. La remontée rapide des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne a mécaniquement renchéri le coût du crédit. Après des années où les prêts immobiliers se négociaient sous la barre des 1,5 %, les taux moyens oscillaient entre 3,5 % et 4,5 % fin 2023 selon les profils et les établissements bancaires, un niveau inédit depuis plus d’une décennie.
Cette évolution a un impact direct sur la capacité d’emprunt des ménages. Pour un même niveau de revenus, le montant empruntable a diminué de 20 à 25 % en deux ans. Résultat : le volume de transactions a reculé, les délais de vente s’allongent, et les vendeurs doivent souvent revoir leurs prétentions à la baisse dans les marchés moins tendus.
Plusieurs tendances structurelles méritent d’être identifiées :
- La baisse des transactions dans l’ancien, avec un recul estimé à plus de 15 % sur l’année 2023 par rapport à 2022
- Le renchérissement du neuf, pénalisé par la hausse des coûts de construction et les délais liés aux permis de construire
- L’accélération du phénomène de démétropolisation, avec des ménages qui quittent les grandes villes pour des villes moyennes mieux valorisées
- La montée en puissance des critères énergétiques : les logements classés F ou G au DPE subissent une décote croissante et deviennent progressivement inlouables selon le calendrier législatif en vigueur
L’INSEE confirme que les prix dans les grandes agglomérations ont commencé à se stabiliser, voire à reculer légèrement dans certains secteurs. Cette correction, attendue depuis plusieurs années, ne signifie pas un effondrement du marché, mais une normalisation après une décennie de hausse quasi continue.
Les institutions qui structurent le secteur immobilier
Comprendre le marché immobilier suppose de connaître les acteurs qui l’encadrent et le régulent. La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) regroupe les professionnels de la transaction et de la gestion locative. Elle publie régulièrement des baromètres de prix et des études de marché qui font référence dans le secteur. Ses données permettent de croiser les tendances nationales avec les réalités locales.
Les Notaires de France jouent un rôle différent mais tout aussi structurant. Ils collectent et publient les statistiques de ventes à partir des actes authentiques signés sur l’ensemble du territoire. Ces données, disponibles avec un léger décalage, constituent une source fiable pour mesurer l’évolution réelle des prix et des volumes de transactions. Jean François Feuillette s’appuie régulièrement sur ces publications pour affiner ses analyses.
Du côté du financement, les banques et établissements de crédit restent les interlocuteurs incontournables. La Banque de France supervise les conditions d’octroi des crédits immobiliers et publie des statistiques mensuelles sur la production de nouveaux prêts. Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose des règles strictes : taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets, durée maximale de 25 ans. Ces contraintes réglementaires limitent l’accès au crédit pour une partie des ménages, notamment les jeunes actifs et les primo-accédants.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste un outil de soutien à l’accession dans le neuf et dans certaines zones géographiques. Son champ d’application a été revu à plusieurs reprises, et son avenir fait régulièrement l’objet de débats politiques. Pour les investisseurs en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), la vigilance sur la solidité financière du promoteur et le respect des délais de livraison s’impose comme une précaution de base.
Quels horizons pour les acheteurs et investisseurs dans les années à venir
Le marché immobilier français ne manque pas de défis à horizon 2025-2030. La question énergétique va peser de plus en plus lourd dans les décisions d’achat. Les logements mal isolés, classés E, F ou G au DPE, feront face à des obligations de rénovation croissantes. Les propriétaires bailleurs qui ne s’y conforment pas verront leurs biens exclus du marché locatif par paliers successifs. Cette contrainte représente un coût réel, mais aussi une opportunité pour les acheteurs capables d’acquérir ces biens avec décote et de les rénover.
La question du foncier disponible dans les zones tendues reste entière. La loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette), entrée progressivement en application, va limiter la construction neuve dans de nombreuses communes. L’offre de logements neufs risque de se réduire encore davantage, ce qui maintiendra une pression sur les prix dans les secteurs attractifs malgré le ralentissement actuel.
Pour les investisseurs, la SCI (Société Civile Immobilière) reste un véhicule pertinent pour organiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier, notamment dans une logique familiale. Elle permet de dissocier la propriété des murs de leur gestion, de faciliter les successions et d’optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs selon les options retenues.
Jean François Feuillette insiste sur un point que beaucoup d’acheteurs négligent : le temps reste l’allié de l’investisseur immobilier patient. Les cycles de marché existent, les corrections aussi. Mais sur une durée de 15 à 20 ans, l’immobilier bien situé dans une ville dynamique a historiquement protégé le capital et généré un rendement positif. La vraie question n’est pas de savoir si c’est le bon moment pour acheter, mais si le projet est cohérent avec la situation personnelle, financière et professionnelle de l’acheteur. Se faire accompagner par des professionnels compétents — agent immobilier, notaire, courtier, conseiller en gestion de patrimoine — reste la meilleure façon d’aborder ce type de décision avec sérénité.