Le bail est un contrat qui régule les relations entre locataire et propriétaire. Il détermine notamment le montant du loyer. Mais que se passe-t-il une fois ce bail arrivé à échéance ? Comment fixer le loyer après l’expiration du bail ? C’est une question qui préoccupe grandement les deux parties. Nous allons, dans cet article, vous aider à mieux comprendre les règles en vigueur et les démarches à suivre.
Les principes généraux de la fixation du loyer
En matière de bail d’habitation, la loi encadre strictement la fixation du loyer. Ainsi, lorsqu’un bail arrive à son terme, différentes situations peuvent se présenter. Si le bailleur et le locataire décident de renouveler le contrat sans modification, le loyer reste inchangé. Dans ce cas, seule l’indexation annuelle basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) peut faire évoluer le montant.
Cependant, si le propriétaire souhaite augmenter le loyer au-delà de cette indexation, il doit respecter certaines conditions. La loi Alur de 2014 précise que cette réévaluation ne peut être supérieure à celle de l’IRL, sauf si le logement se trouve en zone tendue ou si des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis moins de six mois.
Révision du loyer en zone tendue
Dans les zones dites ‘tendues’, c’est-à-dire où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande, la révision du loyer peut être plus importante. Le propriétaire peut alors demander une augmentation jusqu’à atteindre un montant inférieur ou égal au dernier loyer pratiqué pour un bien similaire dans le même secteur.
Mais cette démarche n’est pas automatique. Elle nécessite une notification formelle au locataire et doit être justifiée par une référence aux tarifs pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (comparaison des loyers). En cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.
Rénovation et revalorisation du loyer
Lorsque des travaux d’amélioration ont été effectués dans le logement, ils peuvent justifier une augmentation du loyer au-delà de l’indexation annuelle. Toutefois, là encore, des règles précises s’appliquent : les travaux doivent avoir été réalisés par le propriétaire lui-même et non par le locataire ; ils doivent concerner les parties privatives du logement (et non les parties communes) ; enfin, ils ne doivent pas avoir été entrepris en raison d’une obligation légale ou réglementaire.
Aussi, il est important de noter que cette augmentation doit respecter un plafond fixé par décret. Actuellement ce plafond est égal à 15% du coût réel des travaux HT.
Situation en cas d’inoccupation du logement après expiration du bail
Dans certains cas, lorsque le logement reste vacant après l’expiration du bail initial et avant la signature d’un nouveau contrat avec un autre locataire, on peut se demander comment fixer le loyer. Là encore, tout dépend de la localisation du bien : en zone tendue ou non tenderue. Dans tous les cas, il est recommande au proprietaire de prendre comme reference les derniers loyers pratiques dans leur secteur pour un bien similaire afin d’éviter tout risque juridique.
Comme vous pouvez voir, la fixation du loyer après expiration d’un bail est soumise à une réglementation précise pour éviter tout abus et protéger tant les intérêts des locataires que ceux des propriétaires. Il convient donc toujours d’être bien informé avant toute démarche pour garantir ses droits et respecter ses obligations.