Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif novateur permettant de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. À travers cet article, nous vous proposons de découvrir les conditions d’éligibilité à ce mécanisme, ainsi que son fonctionnement et ses avantages.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un outil juridique créé par la loi ALUR en 2014. Il vise à proposer une alternative aux dispositifs classiques d’accession à la propriété, en permettant aux ménages dont les revenus sont modestes d’accéder à des logements neufs ou anciens à prix maîtrisés. Le BRS repose sur la dissociation entre la propriété du foncier et celle du bâti : l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS).
Les conditions d’éligibilité au BRS
Pour être éligible au bail réel solidaire, plusieurs critères doivent être respectés :
- Respecter des plafonds de ressources : les ménages candidats doivent disposer de revenus inférieurs aux plafonds définis pour le dispositif. Ces plafonds varient en fonction de la localisation du logement et de la composition du ménage. Ils sont généralement alignés sur ceux du prêt à taux zéro (PTZ) ou de l’accession sociale à la propriété (PAS).
- Occuper le logement en tant que résidence principale : le BRS ne peut pas être utilisé pour l’achat d’un bien destiné à être loué ou utilisé comme résidence secondaire.
- S’engager à respecter les conditions de revente et de location prévues par le BRS : en cas de revente du logement, l’acquéreur initial doit respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne le prix et les ressources des futurs acquéreurs. De même, si le propriétaire souhaite louer son bien (dans des situations exceptionnelles), il devra respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par le dispositif.
Le fonctionnement du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire repose sur un contrat signé entre l’acquéreur du logement et l’OFS. Ce contrat, d’une durée maximale de 99 ans, définit les droits et obligations des deux parties :
- L’OFS met à disposition du propriétaire du bâti un droit réel immobilier lui permettant d’utiliser le terrain sur lequel est construit le logement.
- En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance mensuelle à l’OFS dont le montant est généralement faible et encadré.
- Le propriétaire du bâti peut revendre son logement, mais le prix de revente est encadré par le dispositif afin de garantir la pérennité de la vocation sociale du bien. De plus, l’OFS dispose d’un droit de préemption en cas de revente.
Les avantages du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire présente plusieurs avantages pour les ménages éligibles :
- Un accès facilité à la propriété : grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti, le coût d’acquisition du logement est réduit, rendant ainsi possible l’accession à la propriété pour des ménages aux revenus modestes.
- Des économies sur les frais d’acquisition : étant donné que l’acquéreur ne devient pas propriétaire du terrain, les droits de mutation (frais de notaire) sont calculés uniquement sur la valeur du bâti.
- Une sécurisation du parcours résidentiel : en cas de difficultés financières, l’OFS peut aider le propriétaire à trouver des solutions (location temporaire, vente avec maintien dans les lieux en qualité de locataire…).
Ainsi, le bail réel solidaire constitue une opportunité intéressante pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété tout en bénéficiant d’un cadre sécurisé et encadré.