Investir dans l’immobilier est souvent considéré comme une valeur sûre pour faire fructifier son épargne. Pour autant, il est essentiel de bien évaluer la rentabilité de son investissement avant de se lancer. Comment s’y prendre ? Quels sont les indicateurs à prendre en compte ? Cet article vous présente les méthodes et outils pour estimer au mieux la rentabilité de votre projet immobilier.
Les types de rentabilité en immobilier
Avant de commencer à calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, il est important de distinguer les différents types de rentabilité qui existent :
- La rentabilité brute : elle correspond au rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d’achat du bien (hors frais annexes). Elle donne un premier aperçu de la performance de l’investissement.
- La rentabilité nette : elle prend en compte les charges liées à la gestion du bien (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, etc.). Cette rentabilité est plus proche de la réalité économique de l’investissement.
- La rentabilité nette-nette : encore plus précise, elle intègre également les frais liés à l’acquisition du bien (frais de notaire, frais d’agence, etc.) et les avantages fiscaux éventuels.
Déterminer la rentabilité brute d’un investissement immobilier
La rentabilité brute est le rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d’achat du bien. Pour la calculer, il suffit de diviser le montant des loyers annuels par le prix d’achat du bien, puis de multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage :
Rentabilité brute = (loyers annuels / prix d’achat) x 100
Par exemple, si vous achetez un appartement 200 000€ et que vous percevez un loyer mensuel de 800€, la rentabilité brute sera de :
(800 x 12) / 200 000 = 0,048
0,048 x 100 = 4,8%
Prendre en compte les charges pour calculer la rentabilité nette
La rentabilité nette se base sur la rentabilité brute en y soustrayant les charges liées à l’investissement. Cela permet d’avoir une vision plus réaliste de la performance de votre projet.
Pour calculer la rentabilité nette, il faut donc prendre en compte :
- Les charges de copropriété (entretien des parties communes, syndic, etc.)
- La taxe foncière
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
- D’autres frais éventuels (gestion locative, travaux d’entretien ou de rénovation…)
Rentabilité nette = [(loyers annuels – charges) / prix d’achat] x 100
Intégrer les frais d’acquisition et les avantages fiscaux pour estimer la rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette est la plus précise des trois, car elle prend en compte l’ensemble des éléments liés à l’investissement immobilier. Pour la calculer, il faut ajouter aux charges précédemment citées :
- Les frais de notaire (environ 7-8% du prix d’achat)
- Les frais d’agence immobilière (en moyenne 3-5% du prix d’achat)
Ensuite, vous pouvez intégrer les avantages fiscaux éventuellement liés à votre investissement (loi Pinel, dispositif Denormandie…), en les soustrayant aux charges.
Rentabilité nette-nette = [(loyers annuels – charges – frais d’acquisition + avantages fiscaux) / prix d’achat] x 100
Conclusion
Pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier, il est important de prendre en compte l’ensemble des éléments qui entrent en jeu dans le calcul : prix d’achat, loyers perçus, charges et frais annexes. Plus votre rentabilité nette-nette sera élevée, plus votre investissement sera performant. Néanmoins, gardez à l’esprit que ces calculs sont basés sur des estimations et peuvent varier en fonction de la réalité du marché locatif et de l’évolution des prix de l’immobilier.