Face à la crise du logement qui sévit dans certaines zones tendues en France, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place pour encourager l’investissement locatif. Ces mesures incitatives visent à augmenter l’offre de logements et à réduire la pression sur les loyers, tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs.
Le dispositif Pinel : un levier pour l’investissement locatif
Le dispositif Pinel, instauré en 2014, est devenu un outil incontournable pour soutenir l’investissement immobilier dans les zones tendues. Il permet aux particuliers qui achètent un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de s’engager à le louer pendant une durée minimale. La réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement locatif : 12% pour six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans.
Le dispositif Pinel est soumis à plusieurs conditions, notamment en termes de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Les logements concernés doivent également respecter certaines normes environnementales (RT 2012 ou label BBC). Enfin, l’investissement est plafonné à 300 000€ par an et les avantages fiscaux sont limités à deux logements par année et par contribuable.
Le dispositif Denormandie, pour favoriser la rénovation
Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes dégradés. Il fonctionne sur le même principe que le dispositif Pinel, avec des taux de réduction d’impôt similaires (12% pour six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans).
Ce dispositif est réservé aux logements situés dans des communes éligibles, dont la liste est fixée par l’État. Pour bénéficier de la défiscalisation, l’investisseur doit réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération immobilière. Les travaux doivent également permettre d’améliorer significativement la performance énergétique du logement. Comme pour le Pinel, des plafonds de loyers et de ressources des locataires s’appliquent.
L’investissement en loi Malraux : une niche fiscale patrimoniale
La loi Malraux, créée en 1962, a pour objectif de soutenir la restauration du patrimoine architectural français. Elle offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui réalisent des travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.
La réduction d’impôt varie selon la localisation du bien : 30% du montant des travaux pour les secteurs sauvegardés et 22% pour les quartiers anciens dégradés, avec un plafond de 100 000€ de travaux par an. Les logements doivent être loués pendant une durée minimale de neuf ans, sans conditions de plafonds de loyers ou de ressources des locataires.
Le dispositif Girardin, pour soutenir l’Outre-mer
Le dispositif Girardin permet aux investisseurs qui financent la construction ou l’acquisition de logements sociaux dans les départements et collectivités d’Outre-mer de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette mesure vise à pallier la pénurie de logements sociaux dans ces territoires.
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement (achat + travaux) et varie selon la nature du financement (apport en numéraire ou en industrie) et le type d’opération (location intermédiaire, accession sociale à la propriété, etc.). Le taux de défiscalisation peut atteindre jusqu’à 50% du montant investi.
D’autres dispositifs existent également pour favoriser l’investissement immobilier locatif dans les zones tendues, tels que le prêt à taux zéro (PTZ) ou la TVA réduite pour les logements sociaux. Chaque investisseur doit étudier avec soin les différentes options disponibles en fonction de ses objectifs patrimoniaux et de sa situation fiscale.